U stambene kredite banke plasirale više od milijardu evra. Na kraju 2007. godine, broj korisnika stambenih pozajmica premašio je 34.000, dok se prosečna zaduženost kreće oko 35.000 evra.
Tržište stambenih kredita u Srbiji poslednjih godina doživelo je ekspanziju ne samo zbog rasta zarada nego i zahvaljujući konkurenciji između banaka, koje su poboljšale svoju ponudu i učinile je dostupnijom prosečnom korisniku pozajmica. Svoj doprinos tome dala je i država, subvencionisanjem kamata za određene kategorije korisnika, kao i osnivanjem Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita, koja je od 2005. godine, kada je počela sa radom, preuzela na sebe obavezu da će garantovati otplate rata za više od dve trećine odobrenih zaduženja. Prema podacima koji su se mogli čuti na okruglom stolu posvećenom stambenom kreditiranju, koji je organizovao magazin Ekonomist, od ukupno 1,14 milijardi evra, koliko je na kraju prošle godine bilo plasirano u stambene kredite, kod Nacionalne korporacije osigurana zaduženja iznose 729 miliona evra ( 64 odsto), ili 23.800 od ukupno 33.700 odobrenih kredita (71 odsto).
RIZICI ZADUŽIVANJA
| Građevinska renta obara cenu kvadrata- Snižavanju cene stambenog kvadrata doprinelo bi usvajanje zakona o gradskoj građevinskoj renti. Činjenica je da investitore, koji su spremni da grade višespratnice na lokacijama gde je to predviđeno gradskim planovima i na kojima se sada nalaze trošne kuće, vlasnici tih objekata ucenjuju zahtevima da sa 30, ponekad i 40 odsto, učestvuju u vrednosti novogradnje. U razvijenim zemljama, takve situacije nisu moguće, jer se onima koji poseduju kuću na mestu gde je predviđena izgradnja stambenog bloka, ne isplati da ucenjuju investitore, jer će ako ne pristanu da se isele, plaćati rentu kao da poseduje soliter. Svi ostali parametri koji učestvuju u ceni izgrađenog kvadrata, na nivou su cena u zapadnim zemljama. U Srbiji su za nekoliko procenata niži troškovi projektovanja kao i građevinskih radova (zbog jeftinije radne snage) ali zato cena kapitala u Srbiji sa oko osam odsto učestvuje u konačnom obračunu vrednosti stana, dok u razvijenim zemljama to učešće ne premašuje tri do četiri procenta. Zbog političkog rizika, investitori se ugrađuju sa 20 do 30 odsto, dok se na razvijenijim tržištima zarada investitora od deset odsto smatra dobrim poslom - tvrdi Dragan Kopčalić, predsednik Građevinske kompanije Montera. |
Da stambeno kreditiranje beleži značajan rast, potvrđuje i podatak da je u periodu od 2003. godine učešće kredita odobrenih stanovništvu poraslo sa 16 na 41 odsto, dok je učešće stambenih kredita u ukupnim zaduženjima stanovinštva poraslo sa 15,8 na 29,6 odsto. Međutim, stručnjaci tvrde da banke i država ni izbliza nisu iskoristile sve podsticajne mehanizme i da to tržište ima još mnogo prostora za rast. Ta konstatacija bazirana je na činjenici da ukupno zaduženje građana po osnovu stambenih kredita ne premašuje tri odsto bruto društvenog proizvoda, što Srbiju, u poređenju sa zemljama u okruženju, stavlja na samo dno lestvice. Iza nas je jedino Rumunija, sa dva odsto udela stambenih kredita u BDP, dok su daleko ispred Hrvatska, Češka i Mađarska sa po 12 odsto ili Bugarska sa sedam odsto tog udela. Takođe, ukupna zaduženost građana u Srbiji ne premašuje 200 evra po glavi stanovnika, što je nešto iznad polovine prosečne zarade (na kraju prošle godine prosečna plata dostigla je 380 evra), dok je, na primer u Hrvatskoj zaduženost po glavi stanovnika dvostruko veća od prosečne plate. Ekonomisti ukazuju da je iz tih pokazatelja vidljivo da postoji prostor za zadužvanje, pre svega u korist stambenih kredita, a to dopunjuju i podatkom da u Srbiji od dva miliona zaposlenih takve aranžane koristi samo 0,02 odsto. Preciznije rečno, stambene kredite na kraju 2007. godine koristilo je oko 34.000 građaa, proseča zadužnost iznosi oko 35.000 evra dok je proseča starost korisnika kredita 38 godina.
| Licemerje držveTržitš stambenih kredita razvija se brž od rasta bruto drušvenog proizvoda, šo kao posledicu mož da izazove već kreditno opterećnje građna nego šo to oni mogu da podnesu. Da je stambeni kvadrat jeftiniji, to ne bi bilo toliko izražno. Zato bi držaa, koja već podstiče stambene kredite kroz subvencije kamate i garanciju za otplatu, mogla i dodatno da utiče na snižavanje cene kvadrata kroz jeftiniji zakup i opremanje gradskog građevinskog zemljišta. Ovako ispada da država pomaže kupcu da dobije povoljniji kredit, ali je prethodno svoju kasu napunila i učinila da stan koji se prodaje bude skuplji - kaže za Danas ekonomista Milan R. Kovačević. |
Međutim, stručnjaci upozoravaju i na opasnosti koje ova vrsta dugoročnog zaduživanja nosi, jer je većina od ukupnog broja odobrenih stambenih kredita, ugovorena sa varijabilnom kamatom a čak 99 odsto i sa deviznom klauzulom, koja je najčešće iskazana u evrima (60 odsto), ali i u švajcarskim francima (38 odsto) koje bankari smatraju posebno rizičnim plasmanom. Iako je stepen naplate kredita u Srbiji izuzetno visok, samo 2,5 odsto korisnika kasni sa izmirivanjem svojih obaveza, iz Narodne banke Srbije upozoravaju da je rano za optimizam, jer dužnička kriza preti tek tri do pet godina posle podizanja kredita.
Dodatni rizik predstavlja to što proces privatizacije nije okončan, što znači da će se, uprkos stimulativnim merama za otvaranje novih radnih mesta, još mnogo radnika naći na evidenciji Nacionalne službe zapošljavanja. Veliki broj nezaposlenih dodatni je pritisak na one koji imaju posao, jer nisu sigurni da će ga i zadržati. Poseban problem je što u mnogim firmama ne postoje osnovni elementi socijalne sigurnosti radnika, a domaće zakonodavstvo, kao ni inspekcije, još nisu počeli da se bave tim pitanjem. Sve to utiče da se tražnja za stambenim kreditima ne iskazuje u pravoj meri, odnosno nije u skladu sa potrebama građana koji još nisu rešili stambeno pitanje. Učesnici skupa izrekli su dosta primedbi i na račun komplikovane procedure, koja počinje uknjižbom stana koji se prodaje ili kupuje. Bez tog papira, teško je relizovati kredit, a činjenica je da su u Beogradu, čitavi stambeni blokovi tek odnedavno, počeli su da se upisuju u katastre.
APSURDNI ZAHTEVI BANKARA
- Teškoće se javljaju i prilikom kupovine stana u izgradnji, jer tada investitor, dok ne završi gradnju, ne može da uknjiži zgradu, a banke to ne prihvataju kao argument. Osim toga, hipotekarne izjave do te mere su nerazumljive, da izazivaju podozrenje kod naših klijenata, iako propisi dozvoljavaju da taj dokument bude mnogo jednostavniji. Često je potrebno pribaviti dosta papira, a kod katastara u nekim opštinama, potrebno je i više od 30 dana da bi se dobila potvrda o uknjiženom vlasništvu. Tako dugotrajna procedura često je bila uzrok odustajanja kupca od kupovine. Događalo se čak i to da kupac izgubi stan za koji je dao kaparu, zato što je istekao rok utvrđen sa prodavcem, a on nije uspeo da završi proceduru kod banke. Zbog toga bi svi učesnici na tržištu stanova, posebno bankari i državne institucije, trebalo da imaju više razumevanja i da efikasnije izlaze u susret potrebama klijenata. Problemi se javljaju i kada kupac ispuni sve uslove koje je banka propisala, kredit mu se odobri a onda dobije ugovor koji na licu mesta treba da pročita i potpiše. Pretpostavljam da za banke nije problem da tekst ugovora dostave korisniku ranije, kako bi on imao više vremena da se detaljno upozna sa svojim obavezama, ali one to ne čine - kaže advokat Grozda Savković Malinović.
Ona tvrdi da su bankari ponekad do apsurda kruti pri utvrđivanju uslova koje stranke treba da ispune da bi realizovale stambeni kredit. "Kao agent za nekretnine, srela sam se sa situacijom da je klijentkinja prodavala stan koji je nasledila od svog oca, a banka je, da bi odobrila kredit kupcu, od nje tražila saglasnost supruga za prodaju, iako svaki pravnik zna da je to njena lična imovina kojom suprug ne može da raspolaže", kaže Malinović.
Učesnici skupa, među kojima su bili bankari, predstavnici državnih institucija, posrednici i osiguravajuće kuće, složili su se da još nisu iscrpljene sve mogućnosti stambenog kreditiranja. Naglašeno je da bi banke, koje je konkurencija naterala da maksimalno snize kamate, ipak mogle da ponude jeftinije izvore sredstava.U tom kontekstu, predloženo je da mere NBS koje se odnose na nivo obavezne rezerve banka, ne obuhvataju plasmane u stambene kredite, mada bi i država mogla da učini više na podsticanju stambene izgradnje. Naime, cena stambenog kvadrata u Srbiji raste a to je posledica dispariteta između ponude i tražnje. Iako ne postoje podaci koliko se novih stanova godišnje izgradi, jer su samo veliki investitori u obavezi da evidentiraju završene poslove, procenjuje se da se u ponudi nalazi oko 16.000 starih i novih stanova. Da bi potražnja bila zadovoljena, potrebno je oko 25.000 stranova, što znači da bi u narednih nekoliko godina, odnos ponude i tražnje postao uravnotežen ukoliko bi se izgradilo najmanje sto hiljada novih stanova. Zaključak da bi podsticanje stambene izgradnje oživelo tržište nekretnina, potkrepljen je i tvrdnjom da uposlena građevinska industrija direktno povlači za sobom rast proizvodnje u 20 privrednih grana koje se oslanjaju na nju, što lančano uvećava stopu zaposlenosti i utiče na rast BDP.
